現在のインバウンド需要、またこれからのオリンピック需要で盛り上がっていくホテル業界!我々、設計事務所にも様々な方より問い合わせいただきます。

 

・現状建物所有しているのだが、ホテルに改装したい。

・ホテル運営を考えていて物件購入予定なのだが、ホテルに改装できるか?

 

上記のような質問・相談が昨年より増えております。初めての方、旅館業・建築関係の規制や手続きにうとい方ですと分からないことばかりでしょう。

 

そこで我々にご相談いただくことは大正解です。

 

例えば、、、

持て余している既存物件についてダメ元で相談いただいた物件がホテルコンバージョンで大化け!連日満室のホテルに!

また、

建物購入しました!と意気揚々と改装計画依頼いただいたものの、さまざまな規制よりホテルコンバージョンできずお断り⤵

といったことがあります。

ホテルコンバージョンには様々な条件が絡みますので、まずはご相談いただきたいところなのですが、今回は、建築的視点より

・ホテルコンバージョンに適した物件(できる物件)

・ホテルコンバージョンに適さない物件(できない物件)

 

について簡単にご説明いたします。

ホテルへコンバージョン+ホテル営業を行うための大前提として

1)建築基準法に基づく、建築確認申請(宿泊施設へ用途変更)

2)旅館業の営業許可の取得。

が必要になります。

つまり・・・

・建築確認申請が通るか?

・営業許可が取得できるか?

というのが、ホテルコンバージョンのポイントです。


建築確認申請(宿泊施設への用途変更)について

□用途地域

ホテルが建って良い地域が決められています。その地域とは、第1種住居地域・第2種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域です。(その他の地域ではホテルコンバーションできないことになります。※用途地域の種別は役所で調べることができます。)

□確認済証・検査済証の有無について

建物の建築前には建築確認申請による確認済証が、建物の使用開始においては検査済証が必要です。というのも、既存建物の新築時またその後の増築時の確認済証・検査済証が残っていることにより既存建物の合法性を示す根拠となります。つまり、確認済証・検査済証が残っていない場合は合法性の調査から始めることとなり難易度が高くなります。

□構造

ホテルは特殊建築物という建築物の種類に分類され、特殊建築物は構造の規制が厳しくなります。一般的には、鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造が望ましいです。(小規模な施設だと木造でも可能な場合もあります。)


旅館業の営業許可の取得について

□計画場所

行政によっては、保護施設からの一定距離において許可制限している場合があります。保護施設とは、教育施設・福祉施設・公園・など、計画前には所管行政へ確認が必要となります。(全ての行政で規制がかかっているわけではありません。)

※その他、営業許可取得においては宿泊室の面積・衛生関係・フロントの設置・換気採光、など細かい基準がありますが、既存物件として適合していることは少ないため、コンバーション計画のなかで適合させていくことが多いです。

※営業許可の種類として、ホテル営業(一般的なホテル)・簡易宿所営業(カプセルホテル等)があり、許可種別によっても細かく基準があります。

以上、

建築的視点よりホテルコンバージョンできる・できないの基本的項目を挙げました。皆さんが物件取得において失敗しないよう参考にしていただければと思います。また、その他にも細かい注意点はたくさんあり、専門的な内容もありますのでまずはご相談ください。

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我々の実績としては、下記のようなコンバージョンパターンが多いです。

事務所ビル  → ホテルへコンバージョン

テナントビル → ホテルへコンバージョン

集合住宅   → ホテルへコンバージョン

このような場合で、先ほど述べた基本的事項もクリアしている物件であれば、ホテルコンバージョン成功の可能性が十分にあります。

また、集客的なことについても少しお話ししますと、最近のインバウンドによる観光客の関心分散から、話題作り・情報発信することで都市部・観光地・駅前以外の場所でも十分な集客を見込める時代となってます。

つまり、観光地ではないから・・と諦めないでください。

ホテル事業に興味のある方、所有物件の運用にお悩みの方、是非とも、一度ご相談ください。建築計画だけでなく、ホテル運営計画についてもアドバイスさせていただきます。

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